相続対策

相続対策

一般的な相続対策としては、1.遺産分割対策、2.納税資金対策、3.節税対策が挙げられます。 遺産分割対策は、相続税の申告義務があるなしにかかわらず、すべての人が考えておかなければいけない対策です。 一方、納税資金・節税対策は、主に相続税の納税を視野に入れた対策です。 相続人のうちの誰にどの財産を承継させるか、相続人の間で争いが起きないか、の検討をしておく必要があります。

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遺産分割対策

円満な遺産分割のために遺言書を活用する

遺言は無用な相続争いなどを防ぐために行う財産の処分行為です。遺言書が無いばかりに残された相続人の間に 深刻な争いが生じたりすることがあります。ですから、遺言書があれば極端な話、遺産分割のほとんどが解決 されるといっても過言ではありません。遺言は法定相続人の権利よりも優先されます。もちろん、遺留分を 侵害している場合は減殺請求されることはありますが、遺言書があれば分け方については「解決近し」といえます。

贈与を利用して生前に遺産分割を進める

従来からある、暦年贈与(年間110万までは非課税)も長い年月をかけて複数の人数に贈与していけば、大きな効果 が生まれます。毎年、年始めに土地の持ち分を贈与している方もいらっしゃいます。また、生前贈与の方法として「相続時精算課税制度」を利用するのも、きわめて有効です。

死因贈与契約は有効!

聞き慣れない言葉です。死因贈与契約 どういう事か?

簡単に言えば遺言書の代わりに贈与契約をしているのです。

生前に行う契約なので、遺留分の問題も生じません。また税金の贈与として取り扱われるのではなく、相続として取り扱われるので税率も贈与と比較して圧倒的に低くなります。

 

生命保険は、ダイレクトな遺言書!?

 

当事務所の特徴は、一般の行政書士、司法書士、弁護士と異なりアパート、

マンション経営(70戸)、レンタル収納庫(70個)、太陽光発電(75kw)

等、つまり不動産運営プロとして、様々なシーンに役立つ様に相続対策、

遺産対策については、日々研究を重ねております。

 

農地の生前一括贈与の特例、

祖父母などからの教育資金の贈与の特例(非課税)

住宅資金の贈与の特例はこちら クリック

アパート、マンションオーナー限定相続対策です。

下記の図の様に父、母のために子が直接アパート、マンションの管理運営等可能となりした。

(信託銀行の信託ではなく、子供に託します⇒子供に託す信託です!)

メリット

1.もし父、母が認知症になった場合でも受託者:子の意思で管理、売却等が可能ただし、

   あくまでも受益者(利益を得る人)は父、母となる。

 

2. 裁判所関与の後見とは異なり自由度がある。

3.  遺言の場合は、父の死後遺言書の通り進まない場合もあるが信託は契約、登記を行う事

   で生前から遺言を実行しているのと同じ状況となる。

 

デメリット

1.  子に信託の登記を行うので費用が遺言よりかかる。

2.  契約となるので子の承諾が必要となる。

 

まとめ

遺言や後見は良く知られる様になりましたが、なかなか自由度がなくしかも一代限りの

相続対策しかできません。しかし平成19年9月施行されて新信託法(家族信託)により

数百、数千の自由度のある相続対策が可能となりました。

 

ポイント

この制度のポイントは、父が意思能力のある間に子に信託を行えばもし父が認知症等で

意思能力が無くなっても子の判断で、父母のために老人ホーム入所のための費用捻出の

ためアパートマンションを売却できるという点です。

 

私も数棟のアパート、マンションを所有していて相続対策は必ずしないといけない立場におり

ますのでその1案として対策を考えてみました。

 

ここが、成年後見開始が減少傾向にある理由と推測します。

 

相続対策という枕言葉に弱い?

相続対策という枕言葉に弱い?

相続対策

1.ハウスメーカーから、相続対策でアパート建設しませんか?

2.保険会社から、相続対策で保険に加入しませんか?

3.不動産会社から、相続対策でマンション買いませんか?

こんな誘いが巷にあふれています。

  マイナス金利で今ヶチャンス!そんな風に言われていませんか?

人は1~3に共通する相続対策という枕言葉にかなり弱いようです。

 

1.よく聞くのが、相続対策でアパートを建築したけれど、立地が悪く、数年経過

  すると空室が出て困っている。空室分の銀行借り入れ支払いのために働かない

  といけなくなった。

   実は、金融機関によっては、収益物件いわゆるアパート、マンション建設、購入に

  関する融資を絞っている。 事業と見ている!こんな状況もあるのです。

 

2.相続納税のための保険加入を勧められ結果現金が不足する。

 

3.不動産なので、空室問題、借入金返済、賃料不払いなどの問題

  が発生し、ややこしくなった。現金の方が良かった。

 

相続対策という枕言葉に乗って何かしないとという事でした結果、話の通りに

進まない。しかし、1~3は外から見ると投資活動ですので消費者保護は、

働きにくくなります。

一方で、上手に1~3を使い相続対策を進めている方もおられます。

 

相続対策は、まずすべての資産、負債を確認して最終到達地点を計画して

行わなければならなのです。

単純に、アパート建設する、だけではややもすると、土地の評価を下げるだけ

という結果になりかねないのです。

 

私も長期間保有した大通り沿いの土地が有るのですが、アパート建設を考えもしましたが、

土地の評価が下がるという結論を導き出し、売却を決断した土地があります。

 

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国の方針!?

国の方針 !?

安部政権になり、アベノミクス で経済が復活!?

東京などの首都圏では大変な事ですが・・・・・、ここ久留米では、そうでもありません。

金融緩和、マイナス金利政策、金利引き下げ、住宅ローンも史上最低金利で、

ローン特別控除も10年で最大400万円復活(認定住宅500万円)

 

・父母、祖父母からの住宅資金1500万円贈与特例

 

  1. イ 下記ロ以外の場合(以下、「住宅資金非課税限度額」といいます。)
    住宅用家屋の取得等に係る契約の締結期間良質な住宅用家屋左記以外の住宅用家屋
    ~平成27年12月1,500万円1,000万円
    平成28年1月~平成29年9月1,200万円700万円
    平成29年10月~平成30年9月1,000万円500万円
    平成30年10月~平成31年6月800万円300万円

                          国税庁ホームページより

・教育資金一括贈与1500万円

・結婚出産育児資金の一括贈与1000万円

 

とにかく市場にお金を放出させる仕組みが盛りだくさん。

安部首相は、今、今、住宅やアパートを建てなさい、教育資金や、結婚資金も出しなさい!

節税、相続対策になりますよ!との事のようです。

 

贈与と遺言どちらが良い?

贈与を行う場合

メリット :名義の変更を伴うため、確実に財産の所有権移転ができる。

 

デメリット:相続時精算課税制度を使っても、登録免許税、不動産取得税は

      課税され、一括での支払いをしなければなりません。

      相続発生後であれば、適用されるはずの小規模宅地の特例も適

      用する事が出来ない。 費用も高い

 

遺言書作成の場合

メリット :資産承継案を複数設定できる(もしAが既に亡くなっている場合

      はBへ資産を承継等)を明記できるほか、費用も安い。

 

デメリット:遺言書は書換えが可能である。遺留分の問題が残る。

 

(愛)ファミリー相続対策

相続対策は、節税の一環として、ハウスメーカーに相談すると、賃貸併用住宅の建築を提案されます。そしてその土地には、どのような建物が建つか、事業収支はどのくらいかを、メーカーはすぐに計算してくれるでしょう。

 銀行は、ハウスメーカーのプランを吟味したうえで、多少そのプランに無理があったとしても、借りる人の属性が良ければ、喜んで建築資金を貸してくれるでしょう。

しかし、そのような最中、不動産鑑定士からは、その土地は、実は「広大地」と認定できるので、無理にアパートを建てなくても節税できると助言されました。正式に鑑定を依頼しませんか?とすすめられました。鑑定費用は100万円だそうです。よくある話です。

 

ハウスメーカーに進められるまま賃貸住宅を建設して、いざ相続となると争族となり、

「兄弟姉妹間相続分で争いになる」・・・実際によくある話です。

何のための相続対策かは分からない状態となってしまします。

 

私は、遺言書作成のページに下記の様に書いています。

遺言書の作成において、最も重視しなくてはいけないポイント・・・

それは目的です。遺言書を通じて、何を実現するかにあります。

実際に書いてみようという場合には、当事務所は久留米市内で無料相談会を行っています。 無料相談をご活用ください。 

 

そうなんです、単純に相続税の計算して相続税を納めなければならないから節税のためにアパートマンションなどの賃貸住宅をハウスメーカーに進められて建設して、土地を提供しているのみの状況になったりするのは、賃貸住宅建設は投資活動、事業活動であるという事を認識していない結果なのです。

あげくには、収益性の乏しいアパートマンションで、実際の相続の際には、兄弟姉妹間で争いになったり幾つも事例を見てきました。

しっかり、目的を考え本当にこの投資活動が成功するかどうかを見極める必要があるのです。あくまで賃貸住宅建設は投資活動(事業)であるという事を頭に入れておく必要があるのです。

 

私も、ここ10年間、マンション経営(70戸)、レンタル収納庫(70個)、太陽光発電(75kw)月極駐車場等、つまり不動産運営の悩みを解決して、情報に変換し相続対策、遺産対策に変換した情報や、実績を生かせる様に、日々研究を重ねております。

住宅、不動産、土地建物に強い相続専門行政書士、一級建築士として、実体験をベースに情報を提供出来るように研究しております。

そうしたら東京ですので規模が違いますが似た様な事を開始された、闘う弁護士法人マーシャルアーツ(東京、福岡)の堀鉄平氏に出会いしかも連携が可能となりました。マーシャルアーツさんは金額が大きい東京中心ですがそのノウハウは地方の久留米でも充分活用できます。!

私も過去に東京にマンションを所有していましたが、弁護士法人マーシャルアーツさんの東京の不動産スキームが提供可能です。

 

保険を使った相続対策(遺言書の代わり)

ここでは、納税資金のための相続対策ではありません。

遺言書の代わりとなる保険を使った相続対策です。

保険というものは良く出来ていて、

   遺言書の代わりとしても利用可能なのです。

 

例えば、現金を相続させたい場合は、保険の利用は、もってこいなのです。

自身が死亡した場合に受取人を娘ししたい場合は、そのような保険に加入します。

そうると、その保険金は相続財産から除外され指定された娘さんに直接行く事になるのです。

いちいち、遺産分割協議などする必要は無いのです。なので、もしかしたら揉める?

しかし、この現金だけは、スンナリ娘に行く様にしたい・・・・。

そのうような保険商品のご紹介、相続対策も可能です。

仲良しの保険代理店をご紹介します。

■ 東京海上日動あんしん生命
■ AIG富士生命
■ アクサ生命
■ 損保ジャパン日本興亜ひまわり生命
■ オリックス生命
■ エヌエヌ生命
■ ソニー生命
■ アメリカンファミリー
■ メットライフ
■ 三井住友海上あいおい生命
■ 楽天生命
■ ジブラルタ生命
■ マスミューチュアル生命
■ 日本生命
■ 明治安田生命
■ チューリッヒ生命
■ マニュライフ生命

これらの保険会社紹介可能です

不動産オーナーのための、
今流行りの会社を利用した相続対策

会社を活用した相続税対策

1.法人税は、今後安くなる傾向にある!

平成27年の相続から相続税は、基礎控除は3000万円引下げられ、最高税率は50%から55%に引き上げられました。
所得税も給与年収1,000万円以上の人は、給与所得控除額の上限額が段階的に引き下げられ、最高税率は40%から45%に引き上げられます。

しかし、一方で法人税は、国際競争の観点から基本税率は引き下げられ、今後もさらに引き下げられる方向にあります。

ここで、会社を使った相続対策をご紹介します。

 

2.まずは、会社(法人)を作り、個人から会社(法人)へ、

建物の名義を会社に変更


個人所有の建物を会社(法人)へ名義変更、不動産経営の全てを法人として行うやり方です。

これにより、あらゆる面で個人との区別が可能となり、経費枠、控除枠も広がります。

ポイントは以下のとおりです。

 

①後継者(相続人)が出資する不動産管理会社(法人)を設立

オーナー自身が株式を出資すると相続が発生した場合、相続財産に加算されるため、後継者(相続人)が出資します。

②個人所有の収益不動産の建物を会社(法人)へ名義変更

名義変更(売買)は、適正な時価(帳簿価額)で行います。
 

メリット!

③個人に地代を、後継者(相続人予定者)には役員給与を支払い、所得等分散させます

個人には地代を支払い、役員給与でもそれぞれ嗣子払います。所得分散させると個人と法人のトータルの税金が軽減されます。

その他にも相続時にメリットがあります。

私も自分で自分の所有物件で計算してどのくらいの家賃収入からが会社を作った方が良いか検討してみました。すると概ね2000万円/年の家賃収入くらいからが会社(法人)を作るメリットが出るようです。

土地の地代と相続税評価額の軽減

地代をキッチリ個人に支払えば、土地の相続税評価額が自用地の80%に軽減されるというルールもあります。これは、個人所有時の貸家建付地評価とほぼ同程度の減額となるようです。

注意!

5.借地権の認定課税の回避のため税務署への届け出が

必要との事です!

個人から会社(法人)へ建物の名義を変更しますと、建物を所有している会社(法人)は地主である個人に対し借地権の課税問題が発生します。この問題を回避するため「土地の無償返還に関する届出書」を税務署へ速やかに提出する必要がありるとの事です。

実際に行う場合は、仲良しの税理士さんとよーく話し合ってする事が大切です。

私の場合は、仲良しの税理士さんと、仲良しの弁護士さんとよーく話合います!

 

農地の生前一括贈与の特例、

祖父母などからの教育資金の贈与の特例(非課税)

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