アパート、マンション事業計画

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賃貸住宅の企画と建設知識

秋山英樹 著 よりの引用です

2005年の初版本なので若干古いのですが、

内容は、バッチリです。

なぜかと言いますのは、この秋山英樹先生は

私の大学の先輩だからです。前置きはこのくらいで何が言いたいのか!

それは、まず建物は古くなると修繕費がかかり家賃の概ね7%は

見込まないといけないという事です。

さらに家賃の5%は管理費となります。そしてこの事業計画は東京ですので

家賃の上昇を見込んでいますが、地方ではその逆で家賃は下がります。

なのでこの事業計画では18年で投下資本を回収見込みとしていますが、

地方ではあと5年概ね23年くらいは投下した資本を回収するまではかかる

計算になります。最低でも25年以内に投下した資本の回収の可能性がなけれ

ば、事業を行う意味が薄れると秋山先生は言っておられます。

 

相続税対策として
なぜ、アパート、マンション建設を勧められるか?

 財産の種類相続税の評価
土地更地路線価格
土地アパート、マンション用地路線価格×80%前後
土地貸し宅地路線価格×40%前後
土地借地権路線価格×60%前後
建物自宅固定資産評価額(建築費の70%程度)
建物貸家固定資産評価額×70%程度(建築費×50%程度
 生命保険1人につき500万円非課税
 死亡退職金1人につき500万円非課税
 ゴルフ会員権相場の70%前後
 現金100%
 預貯金100%
 上場株式相場100%
 借入金-100%

※相続税の課税基準は、・・・・   ↑↑↑↑ ここの数字が低い方が税基準が安くなるので相続税が安くなるのです。

つまりアパート、マンションの営業マンは土地が80%で評価され、建築費も50%で評価されるので節税になりお得です!さらに借り入れ金(銀行借入)額は100%丸丸評価減となるのでほとんど相続税はかからなくなります!!

がアパート、マンションの相続税対策の営業トークとなるのです。

 

具体的には、おおまかです!

①更地100坪2000万円の評価

この土地に②アパート若しくはマンションを②1億円の借入金を行い

建設するとします。すると、↓  ↓  ↓

①2000万円×80%=  1600万円

②1億円×50%   =  5000万円

③-1億円×100%  =-10000万円 

      ----------------

           = -3400万円

単純に2000万円の更地が-3400万円の相続税の課税基準となるので、

節税効果絶大ですよというハウスメーカーの説明となります。

 

しかし、忘れてならないのが、あくまでアパート、マンション建設は事業であるという事です。言葉を替えれば投資活動になるのです。銀行などの金融機関は投資活動と見ています。ご子息様に迷惑とならない事業を残さないとなりません。

 

事業活動を成功させるには、少ない資本(金額)で大きな利益を得る事が事業の成功となるのです。この事をしっかり考えて対策を検討しなければなりません。

 

不動産、アパート、マンション
       相続対策を成功させるには!

アパート、マンションを使った相続対策には、効果は絶大であるという事は、

ご理解できたと思います。しかし、まずは、確実にその事業(投資活動)

成功させなければなりません!

そのためには、ある程度の勉強、情報収集が必要なのです。

つまり、不動産の営業、アパート、マンションの営業マンからの勧めをうのみにするのではなく、自身である程度計算しないとなりません。

よく話を聞くのは、アパート、マンションを勧められて建設したものの、

「タダ土地を提供しているだけになっている」酷い場合には「別に仕事で稼い

だお金(給料)を返済にプラスしている」という話を時々耳にします。

 

この状態は、事業の失敗(投資の失敗)という事になるのです。

そのような状態にならないためには、勉強が必要なのです。

営業マンが建設計画を持ってきた場合には、その計画が計画通りに、

いくかどうか検証する力、計画書を読み取る力が必要なのです。

 

いや、いやうちは、一括借り上げで30年保証そんな営業もあるかも知れません。しかし契約書を隅から隅まで読むと30年の途中で賃料など変更可能な項目があるあずです。なのでほとんどの方は新築後10年経過したあたりから苦労する事になられる様です。

なので、アパート、マンションの建設計画書から、複数の契約書までしっかり読み解く力が必要になるのです。

 

アパート、マンション(70戸)、レンタル収納庫(70個)、太陽光発電(75kw)の経営を成功させている、

行政書士、1級建築士の当事務所にご相談下さい。

 

相続対策には時間がかかる!

・相続対策には時間がかかります。

・私と関連職種の税理士さん達は、ほとんど税金対策はやってくれません。

  しかし、税金の計算はしっかりやってくれます。

 税理士さんの立場は税務当局との間の微妙な立場で、完全依頼者の立場、

 顧客の利益を最大限に持っていく(税金を少なくする)という立場では

 無いのです。

 つまり、一般人の相続対策というものは、じっくり自分で勉強し、

 税理士という専門家の知識を借りながら対策を立てていくしかない

 事になります。

 

 ちなみに税金を少なくしようと思えば最低1年はかかると思います。

 

 例えば、更地にアパートを建設して節税対策するにしても、ハウスメー

 カーの営業、工事がバンバン進めたとしても、入居にはシーズンというも

 のがあるのです。入居にはシーズンがある!そんな事を考えて節税対策を

 してくれる税理士さんは、ほとんどいないと思います。

 そうなんです。2月、3月の入居シーズンを外してしますと、どんなに頑張

 っても入居は、スローペースなかなか満室にはなりません。下手をすれば

  借入金の返済が始まりアッパサッパしなければならなくなります。

  何にでも旬があるように、シーズンが大事ということです!

 

 私も、シーズンを考え、約25戸の空室を一気に満室にした際は、少し多め

 に借入をしていたとても、返済は始まっているので本当に寝れないくらい

あれやこれや考え頑張って満室にしました。

これがシーズンでなければ満室にはなっていないと思います。

 

 通常は10戸程度のアパートを建設するにしても1.5年計画くらいが必要

 になるのです。

 

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